VRE – CPN เวียดนาม

Posted on by

Vincom Retail JSC (VRE)

 

ภาพรวมตลาด modern retail

ร้านค้าปลีกสมัยใหม่ในเวียดนามยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก เพราะเมื่อดูจำนวน modern retail space เทียบกับจำนวนประชากรแล้วพบว่ามีเพียง 0.12 ตร.ม./คน เทียบกับประเทศไทย ที่มีตัวเลขอยู่ที่ 2.41 ตร.ม./คน

 

ภาพรวมอัตราค่าเช่าในแต่ละเมือง

โฮจิมินห์:  เดือนละ 3,876 บาท/ตร.ม.

ฮานอย: เดือนละ 2,792 บาท/ตร.ม.

กรุงเทพฯ: เดือนละ 3,200 บาท/ตร.ม.

 

 

Vincom (VRE)

 

VIC ถือ VRE อยู่ 58.9% (ข้อมูล ณ วันที่ 22 ธันวาคม 2017)

Vincom มีมาร์เก็ตแชร์คิดเป็น 60% ของ modern retails ทั้งหมดใน โฮจิมินห์ และฮานอย

โดยมีศูนย์การค้ารวม 46 แห่ง มี GFA (Retail Gross Floor Area ) 1.2 ล้าน ตร.ม. แบ่งเป็น 4 format ได้แก่

 

  1. Vincom Center (ปัจจุบัน 4 แห่ง)
  • มีพื้นที่เฉลี่ย (GFA) 40,000-60,000 ตร.ม.
  • จับกลุ่มลูกค้ากลาง-บน
  • ค่าเช่าเฉลี่ย 1,485-1,650 บาท /ตร.ม./เดือน
  1. Vincom Mega Mall (ปัจจุบัน 3 แห่ง)
  • มี GFA 60,000-150,000 ตร.ม.
  • จับกลุ่มครอบครัวทุกระดับ
  • ค่าเช่าเฉลี่ย 660-825 บาท /ตร.ม./เดือน
  1. Vincom Plaza (ปัจจุบัน 30 แห่ง)
  • มี GFA 10,000-40,000 ตร.ม.
  • จับกลุ่มครอบครัวระดับกลาง
  • ค่าเช่าเฉลี่ย 495-660 บาท /ตร.ม./เดือน
  1. Vincom+ (ปัจจุบัน 9 แห่ง)
  • มี GFA 5,000 ตร.ม.
  • จับกลุ่มลูกค้าล่าง-กลาง
  • ค่าเช่าเฉลี่ย 264-330 บาท /ตร.ม./เดือน

 

สังเกตว่า เมื่อเทียบกับศูนย์การค้าในไทยแล้วขนาดห้างของ Vincom จะเล็กกว่า เพราะศูนย์การค้าส่วนใหญ่ของ CPN จะมี GFA อยู่ที่ระดับ 100,000 ตร.ม.ขึ้นไป

 

ปัจจุบันมี occupancy rate 86% โดย 35-40% เป็นการเช่าพื้นที่จากบริษัทในเครือ Vin Group เช่น Vinmart และ Vinpro

รูปแบบศูนย์ที่มี occupancy rate ต่ำสุดคือ Vincom+ ซึ่งเป็นศูนย์ขนาดเล็กที่สุด โดยมี occ rate อยู่ที่ 67%

 

เดิม Vincom มีแผนที่จะเปิดเพิ่มให้มี mall รวมถึง 200 แห่ง ภายในปี 2020 แต่ตอนหลังลดเป้าเหลือประมาณ 100 แห่งแล้ว โดยจะเน้นไปที่ Vincom Plaza และ Vincom+

 

เรื่องที่ควรทราบอย่างหนึ่งคือ เนื่องด้วยกฎหมายของเวียดนาม จะอนุญาตให้ใช้พื้นที่เพื่อการพาณิชย์ได้เฉพาะที่ดินแบบ leasehold เท่านั้น ดังนั้น mall ทั้งหมดของ VRE จึงเป็นแบบ leasehold ไม่ใช่ freehold ต่างจากของ CPN ซึ่งจะมีบางศูนย์ที่เป็นแบบ freehold

 

นอกจากทำศูนย์การค้าให้เช่าพื้นที่แล้ว VRE ยังพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน อพาร์ทเม้นต์ และอาคารสำนักงาน ไว้ขายด้วย โดยในปี 2016 สัดส่วนรายได้จากส่วนงานขายอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 40% ของรายได้รวมของ VRE แต่ งานขายจะมี gross profit คิดเป็นเพียง 24% ของ gross profit ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม มีแนวโน้มที่ VRE จะลดรายได้จากส่วนงานขาย และไปโฟกัสพื้นที่เช่ามากขึ้น

 

 

ผลการดำเนินงาน

ระหว่างปี 2014-2016, Vincom มี

  • รายได้ มีการเติบโตเฉลี่ยปีละ 1%
  • Gross Profit โตเฉลี่ยปีละ 9%
  • Asset โตเฉลี่ยปีละ 7%
  • มี GPM เฉลี่ยอยู่ที่ 1%

 

ปี 2017

รายได้รวมลดลง 14% ซึ่งสาเหตุมาจากการลดลงของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ถึง 64% แต่เมื่อดูที่รายได้จากค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์ จะบวกอยู่ที่ 18%

สัดส่วนรายได้จากค่าเช่าในศูนย์การค้า: การขายอสังหาฯ อยู่ที่ 81: 19

 

 

VRE vs. CPN (ข้อมูล ธันวาคม 2017)

 

 

ณ กันยายน 2018 VRE มี PE อยู่ที่ 40 เท่า, PB 2.9 เท่า ในขณะที่ CPN มี PE 27 เท่า, PB 6.2 เท่า

 

 

สรุป

Vincom น่าจะเป็นผู้ชนะในตลาดศูนย์การค้าในเวียดนามได้ไม่ยาก เนื่องด้วยแรงสนับสนุนจากกลุ่มบริษัท Vin group รวมทั้งในปัจจุบันก็ครอง market share เป็นอันดับหนึ่งอยู่แล้ว ค่อนข้างยากที่ห้างต่างชาติจะเข้ามาตีตลาดได้

 

แต่เมื่อดูตัวอย่างจากศูนย์การค้าในประเทศที่พัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกาจะเห็นว่า ห้างสรรพสินค้านั้นได้ถูก disrupt โดย e-commerce ไปหมดแล้ว ทำให้น่าเป็นห่วงว่าคนเวียดนามจะ bypass ห้างสรรพสินค้า ไปเป็น ecommerce เลยหรือไม่ แต่โดยส่วนตัวเชื่อว่า e-commerce ในเวียดนามยังไม่น่าจะมาในช่วง 5 ปีนี้ ด้วย infrastructure ต่างๆ ที่ยังไม่พร้อม (logistics, payment channel) รวมทั้งพฤติกรรมของผู้บริโภคที่น่าจะต้องใช้เวลาในการเปลี่ยนแปลง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า คนเวียดนามจะเปลี่ยนจากการซื้อของจากร้านค้าดั้งเดิม เป็นซื้อในห้างแน่ๆ เพราะมีความเป็นไปได้ว่า คนเวียดนามยังคงซื้อของจากร้านค้าดั้งเดิมไปเรื่อยๆ และวันหนึ่งเมื่อทุกอย่างพร้อม ก็กระโดดไป e-commerce เลยก็เป็นได้

 

และเมื่อดู valuation ของ VRE ที่ค่อนข้างแพง (ประมาณ 40 เท่า) อาจจะเป็นการดีกว่าที่เราจะรอดูสถานการณ์ไปก่อน ดูแนวโน้มการเติบโต หรือรอราคาที่น่าสนใจกว่านี้